- Die Trinkwasserverordnung (TWV) gilt für alle Gebäudeeigentümer und Hausverwaltungen in Österreich.
- Anlagenbetreiber sind für die Qualität des Trinkwassers ab dem Hausanschluss verantwortlich.
- Pflicht: regelmäßige Probenahmen, Legionellenprüfung und ein lückenloses Trinkwasser-Anlagenbuch.
- Verstöße können zu Bußgeldern und zivilrechtlicher Haftung führen.
- Korkisch Facility übernimmt die gesamte technische Trinkwasserbetreuung für Ihr Objekt.
- Was ist die Trinkwasserverordnung Österreich?
- Wer ist verpflichtet? Eigentümer & Hausverwaltungen
- Die wichtigsten Pflichten im Überblick
- Legionellenprüfung: Was Eigentümer wissen müssen
- Das Trinkwasser-Anlagenbuch
- Wartungsintervalle auf einen Blick
- Kostenfaktoren der Trinkwasserbetreuung
- Trinkwasserbetreuung in allen Wiener Bezirken
- FAQ – Häufige Fragen zur TWV
Die Trinkwasserverordnung (TWV) ist in Österreich eine der zentralen Rechtsgrundlagen für den sicheren Betrieb von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten oder gewerblicher Nutzung. Für Eigentümer, Hausverwaltungen und Facility Manager ist es unerlässlich, die aktuellen Pflichten zu kennen – denn die Verantwortung für einwandfreies Trinkwasser endet nicht am Straßenanschluss, sondern gilt bis zum letzten Zapfhahn im Gebäude.
Korkisch Facility Management GmbH unterstützt Hausverwaltungen und Eigentümer in Wien bei der lückenlosen Erfüllung aller Trinkwasserpflichten. Kostenloses Angebot in 24h anfordern oder direkt anrufen:
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1. Was ist die Trinkwasserverordnung Österreich?
Die österreichische Trinkwasserverordnung (BGBl. II Nr. 304/2001, zuletzt geändert durch BGBl. II Nr. 208/2015) setzt die EU-Trinkwasserrichtlinie (Richtlinie 98/83/EG, aktualisiert durch 2020/2184/EU) in nationales Recht um. Sie legt verbindliche Grenzwerte für chemische, mikrobiologische und physikalische Parameter fest und regelt, wer für die Qualitätssicherung verantwortlich ist.
Zentrale Grundsätze der TWV:
- Trinkwasser muss rein, genusstauglich und gesundheitlich unbedenklich sein.
- Die Verantwortung für die Qualität liegt beim Wasserversorgungsunternehmen bis zur Übergabestelle (Hausanschluss) – und ab dort beim Gebäudeeigentümer bzw. Betreiber.
- Bei Großanlagen (z. B. Mehrparteienhäuser, Bürogebäude, Hotels) gelten verschärfte Überwachungspflichten.
Rechtliche Grundlagen im Überblick
| Rechtsgrundlage | Inhalt |
|---|---|
| TWV BGBl. II Nr. 304/2001 i.d.g.F. | Grenzwerte, Probenahme, Meldepflichten |
| EU-Richtlinie 2020/2184/EU | Neue Parameter, risikoorientierte Beurteilung |
| ÖNORM EN 806 / ÖNORM B 2531 | Technische Planung & Betrieb von Trinkwasseranlagen |
| WRG 1959 (Wasserrechtsgesetz) | Übergeordnetes Wasserrecht in Österreich |
| MRG / WEG 2002 | Eigentümer- und Verwalterpflichten bei Mietobjekten |
2. Wer ist verpflichtet? Eigentümer & Hausverwaltungen
Die TWV unterscheidet zwischen Wasserversorgungsunternehmen (z. B. Wiener Wasser) und privaten Betreibern. Letztere sind alle natürlichen oder juristischen Personen, die eine Trinkwasseranlage im Gebäude betreiben – also in der Praxis:
- Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
- Hausverwaltungen (als beauftragte Verwalter)
- Vermieter und Liegenschaftseigentümer
- Betreiber von Büro- und Gewerbegebäuden
- Hoteliers, Betreiber von Pflegeheimen, Schulen und anderen öffentlichen Gebäuden
Wichtig: Die Hausverwaltung handelt im Auftrag des Eigentümers, trägt aber eine eigenständige Sorgfaltspflicht. Werden Mängel erkannt und nicht gemeldet, kann auch die Verwaltung haftbar gemacht werden.
Ab welcher Gebäudegröße gelten verschärfte Pflichten?
Die TWV stuft Anlagen nach ihrer Größe ein:
- Kleine Anlagen (Einfamilienhäuser, Versorgung 1 Person/Familie): vereinfachte Anforderungen
- Mittlere Anlagen (Mehrparteienhäuser, bis 1.000 m³/Tag): regelmäßige Eigenkontrollen
- Große Anlagen (über 1.000 m³/Tag, öffentliche Gebäude, Hotellerie): umfassende Überwachungspflicht, akkreditierte Laborprobenahmen
3. Die wichtigsten Pflichten im Überblick
Als Eigentümer oder Verwalter eines Mehrparteienhauses in Wien müssen Sie folgende Kernpflichten erfüllen:
| Pflicht | Rechtsgrundlage | Verantwortlich |
|---|---|---|
| Regelmäßige Probenahmen (Mikrobiologie, Chemie) | § 5 TWV | Betreiber / Eigentümer |
| Legionellenprüfung in Warmwasseranlagen | ÖNORM B 5019 | Betreiber / Facility Manager |
| Führung des Trinkwasser-Anlagenbuchs | ÖNORM EN 806-5 | Betreiber / Hausverwaltung |
| Instandhaltung der Hausinstallation | MRG § 3, WEG § 28 | Eigentümer / WEG |
| Meldepflicht bei Grenzwertüberschreitungen | § 7 TWV | Betreiber → Gesundheitsbehörde |
| Spülung & Desinfektion nach Stillstandzeiten | ÖNORM B 5019 | Facility Manager |
| Dokumentation aller Wartungsmaßnahmen | ÖNORM EN 806-5 | Betreiber / Hausverwaltung |
4. Legionellenprüfung: Was Eigentümer wissen müssen
Legionellen sind Bakterien, die sich in stehendem, warmem Wasser (25–50 °C) besonders gut vermehren. Werden sie über Aerosole (z. B. Dusche, Klimaanlage) eingeatmet, können sie die schwere Lungenentzündung Legionellose (Legionärskrankheit) auslösen. In Österreich sind Gebäudebetreiber nach ÖNORM B 5019 zur regelmäßigen Prüfung verpflichtet.
Risikogebäude in Wien
Erhöhte Prüfpflichten gelten insbesondere für:
- Mehrparteienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung
- Hotels, Pensionen und Beherbergungsbetriebe
- Pflegeheime, Krankenhäuser und Schulen
- Bürogebäude und Gewerbeimmobilien mit Duschen
- Gebäude mit Whirlpools, Saunas oder Kühltürmen
Der 4-Schritte-Ablauf der Legionellenprüfung
- Gefährdungsbeurteilung – Analyse des Rohrnetzes, Ermittlung von Totleitungen und Risikozonen
- Probenahme – Wasserproben an definierten Entnahmestellen durch ein akkreditiertes Labor
- Laboranalyse & Bewertung – Auswertung gegen die Grenzwerte der ÖNORM B 5019 (technischer Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml)
- Sanierungsmaßnahmen bei Bedarf – thermische Desinfektion, Chlorung, Rohrnetzspülung und Dokumentation
5. Das Trinkwasser-Anlagenbuch
Die ÖNORM EN 806-5 verpflichtet Gebäudebetreiber zur Führung eines vollständigen Trinkwasser-Anlagenbuchs. Dieses Dokument ist bei behördlichen Kontrollen vorzulegen und muss lückenlos geführt werden.
Was muss das Anlagenbuch enthalten?
- Aktueller Rohrleitungsplan (As-built-Dokumentation)
- Technische Datenblätter aller verwendeten Materialien und Armaturen
- Protokolle aller Probenahmen und Laborergebnisse
- Wartungs- und Instandhaltungshistorie mit Datum und ausführendem Betrieb
- Desinfektions- und Spülprotokolle
- Angaben zur Warmwassertemperatur (Sollwert ≥ 60 °C am Speicher, ≥ 55 °C in der Zirkulation)
- Meldungen an die Gesundheitsbehörde bei Grenzwertüberschreitungen
Tipp: Korkisch Facility übernimmt auf Wunsch die vollständige digitale Führung und Archivierung des Anlagenbuchs für Ihr Objekt.
6. Wartungsintervalle auf einen Blick
| Maßnahme | Empfohlenes Intervall | Norm / Grundlage |
|---|---|---|
| Legionellenprüfung (Warmwasser) | Jährlich (Risikogebäude: halbjährlich) | ÖNORM B 5019 |
| Mikrobiologische Wasserprobe | Je nach Anlagengröße, mind. alle 2 Jahre | TWV § 5 |
| Chemische Vollanalyse | Alle 5 Jahre | TWV Anhang I |
| Wartung Warmwasserspeicher | Jährlich | ÖNORM B 5019 / Herstellervorgaben |
| Kontrolle Zirkulationstemperatur | Monatlich (automatische Protokollierung empfohlen) | ÖNORM B 5019 |
| Rohrnetzspülung nach Stillstand (> 4 Wochen) | Vor Wiederinbetriebnahme | ÖNORM EN 806-4 |
| Überprüfung Druckminderventile, Filter | Jährlich | Herstellervorgaben / ÖNORM |
7. Kostenfaktoren der Trinkwasserbetreuung
Die Kosten für die laufende Trinkwasserbetreuung hängen von verschiedenen objektspezifischen Faktoren ab. Korkisch Facility erstellt ein individuelles Angebot für Ihr Gebäude:
| Kostenfaktor | Einfluss auf den Aufwand |
|---|---|
| Gebäudegröße & Anzahl der Wohneinheiten | Mehr Entnahmepunkte = mehr Probenahmen |
| Alter der Rohrleitungen | Ältere Leitungen erhöhen Wartungsintensität |
| Vorhandene Zirkulation (Warmwasser) | Erhöhte Legionellen-Prüfpflicht |
| Nutzungsart (Wohnen, Büro, Gewerbe) | Gewerbliche Nutzung oft mit höheren Anforderungen |
| Erforderlicher Sanierungsbedarf | Einmaliger Aufwand je nach Befund |
| Dokumentationsaufwand (Anlagenbuch) | Abhängig von Aktualität der bestehenden Unterlagen |
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8. Trinkwasserbetreuung in allen Wiener Bezirken
Korkisch Facility betreut Wohn- und Gewerbeimmobilien in allen 23 Wiener Bezirken. Ob dichte Gründerzeit-Altbauten im 8. Bezirk (Josefstadt) mit alten Bleileitungen, moderne Neubauprojekte in der Donaustadt (22. Bezirk) oder großvolumige Wohnanlagen in Favoriten (10. Bezirk) – unsere Experten kennen die spezifischen Anforderungen jedes Wiener Stadtteils.
Besonders aktiv sind wir in:
- 1.–9. Bezirk (Innere Stadt, Wieden, Mariahilf, Josefstadt): Altbau-Liegenschaften, häufig sanierungsbedürftige Rohrsysteme
- 10.–12. Bezirk (Favoriten, Simmering, Meidling): Großvolumige Wohnanlagen der Gemeinde Wien
- 13.–19. Bezirk (Hietzing, Penzing, Döbling): Villen, Eigentumswohnungen, WEG-verwaltete Objekte
- 20.–23. Bezirk (Brigittenau, Floridsdorf, Donaustadt, Liesing): Gewerbeparks, Neubauprojekte, Unternehmensimmobilien
Weitere Informationen zu unseren Leistungen finden Sie unter Facility Management Wien – Alle 23 Bezirke und Gebäudetechnik Wien.
9. FAQ – Häufige Fragen zur Trinkwasserverordnung Österreich
Gilt die Trinkwasserverordnung auch für kleine Mehrparteienhäuser mit 4 Wohneinheiten?
Ja. Die TWV gilt grundsätzlich für alle Gebäude, in denen Trinkwasser an mehrere Parteien abgegeben wird – unabhängig von der Größe. Die Intensität der Überwachungspflichten (Häufigkeit der Probenahmen, Umfang der Dokumentation) skaliert jedoch mit der Anlagengröße. Bereits bei kleinen Mehrparteienhäusern besteht die Pflicht zur regelmäßigen Eigenkontrolle und zur Führung eines Anlagenbuchs.
Was passiert, wenn ein Grenzwert überschritten wird?
Bei einer Grenzwertüberschreitung besteht nach § 7 TWV eine unverzügliche Meldepflicht an die zuständige Gesundheitsbehörde (in Wien: MA 39). Der Betreiber muss sofortige Maßnahmen ergreifen (z. B. Wassernutzungsverbot, Desinfektion) und den Vorfall dokumentieren. Bei Versäumnis drohen Verwaltungsstrafen sowie zivilrechtliche Haftungsansprüche der betroffenen Mieter oder Nutzer.
Wer darf Probenahmen für die Trinkwasserverordnung durchführen?
Probenahmen im Rahmen der TWV müssen von akkreditierten Stellen (Labore nach ISO/IEC 17025) durchgeführt werden. Die Beauftragung eines nicht akkreditierten Dienstleisters ist nicht rechtssicher. Korkisch Facility arbeitet mit akkreditierten Partnerlabors zusammen und koordiniert die gesamte Probenahme und Auswertung für Sie.
Wie hoch muss die Warmwassertemperatur sein, um Legionellen zu vermeiden?
Gemäß ÖNORM B 5019 muss die Warmwassertemperatur im Speicher mindestens 60 °C betragen. In der Zirkulationsleitung darf die Temperatur am kältesten Punkt 55 °C nicht unterschreiten. Temperaturen zwischen 25 °C und 50 °C sind der optimale Wachstumsbereich für Legionellen und unbedingt zu vermeiden. Bei Abweichungen sind sofortige technische Maßnahmen erforderlich.
Muss die Trinkwasserpflege dokumentiert werden, auch wenn keine Mängel festgestellt werden?
Ja, absolut. Die lückenlose Dokumentation ist unabhängig vom Befund Pflicht. Das Trinkwasser-Anlagenbuch muss alle Prüfungen, Wartungsmaßnahmen, Temperaturdaten und Laborergebnisse mit Datum und Unterschrift des ausführenden Betriebs enthalten – auch wenn alle Werte in Ordnung sind. Im Streitfall (z. B. Mieterklagen, behördliche Prüfung) ist dieses Buch der einzige Nachweis, dass der Betreiber seinen Sorgfaltspflichten nachgekommen ist.
Kann eine Hausverwaltung die Trinkwasserpflichten an einen Facility Manager übertragen?
Die operative Durchführung (Wartung, Probenahmen, Dokumentation) kann an einen qualifizierten Facility Manager wie Korkisch Facility delegiert werden. Die rechtliche Verantwortung verbleibt jedoch beim Eigentümer bzw. der Hausverwaltung. Wichtig: Die Beauftragung muss schriftlich mit klarer Aufgabenabgrenzung erfolgen, damit im Haftungsfall die Zuständigkeiten eindeutig geregelt sind.
Trinkwasserpflichten professionell erfüllen – mit Korkisch Facility
Von der Gefährdungsbeurteilung über Legionellenprüfungen bis zur lückenlosen Anlagenbuch-Führung: Korkisch Facility Management GmbH ist Ihr verlässlicher Partner für die vollständige Trinkwasserbetreuung in Wien.
