Die Hausordnung in Wien regelt das Zusammenleben in Mehrparteienhäusern und ist für alle Bewohner verbindlich. Sie basiert auf MRG und WEG, muss von der Hausverwaltung erstellt und durchgesetzt werden, und umfasst Lärmschutz, Reinigungspflichten, Müllentsorgung sowie Nutzung der Gemeinschaftsflächen. Verstöße können zur Abmahnung oder im Extremfall zur Kündigung führen. Korkisch Facility unterstützt Hausverwaltungen bei der professionellen Umsetzung aller gebäudebezogenen Pflichten.
Was ist eine Hausordnung?
Die Hausordnung ist ein verbindliches Regelwerk für alle Bewohner, Eigentümer und Nutzer eines Mehrparteienhauses. Sie legt fest, wie Gemeinschaftsflächen genutzt werden, welche Verhaltensregeln gelten und wer für welche Reinigungsaufgaben verantwortlich ist. In Wien ist die Hausordnung ein zentrales Instrument der Hausverwaltung, um das geordnete Zusammenleben in Wohnanlagen sicherzustellen.
Eine wirksame Hausordnung schützt alle Parteien – Eigentümer, Mieter und die Hausverwaltung – vor Konflikten und schafft klare Verantwortlichkeiten. Sie ist kein optionales Dokument, sondern rechtlich relevant nach MRG und WEG.
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Rechtliche Grundlagen in Wien
In Wien stützt sich die Hausordnung auf zwei zentrale Rechtsnormen:
- MRG (Mietrechtsgesetz): §§ 14–18 MRG regeln die Pflichten von Mietern und Vermietern. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung und das Haus schonend zu behandeln und die Hausordnung einzuhalten. Verstöße können zur Kündigung führen.
- WEG (Wohnungseigentumsgesetz): §§ 18–19 WEG verpflichten Eigentümergemeinschaften zur Beschlussfassung über eine Hausordnung. Die Eigentümerversammlung kann Regeln für Gemeinschaftsflächen festlegen.
Zusätzlich gelten die Wiener Bauordnung (WBO) und die ÖNORM-Vorschriften für spezifische Bereiche wie Brandschutz, Kellernutzung und Müllentsorgung.
Was ist rechtlich verbindlich?
Nicht alles, was in einer Hausordnung steht, ist automatisch rechtlich durchsetzbar. Klauseln dürfen weder gegen zwingendes Recht noch gegen die guten Sitten verstoßen. Regelungen, die unverhältnismäßig in die persönliche Freiheit eingreifen (z. B. generelles Haustierverbot ohne sachliche Begründung), sind vor Gericht anfechtbar.
Pflichten der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung trägt die Verantwortung für Erstellung, Kommunikation und Durchsetzung der Hausordnung. Konkret bedeutet das:
| Aufgabe | Rechtliche Basis |
|---|---|
| Hausordnung erstellen & aktualisieren | WEG § 18 |
| Allen Bewohnern aushändigen | MRG § 14 |
| Verstöße dokumentieren & ahnden | MRG § 30 |
| Reinigung & Instandhaltung organisieren | WEG § 28 |
| Eigentümerversammlung einberufen (Änderungen) | WEG § 24 |
Eine professionelle Hausverwaltung in Wien delegiert viele operative Aufgaben an einen Facility-Management-Dienstleister wie Korkisch Facility. Damit ist sichergestellt, dass Reinigung, Hausmeisterservice und Wartung lückenlos und dokumentiert erfolgen.
Pflichten der Mieter & Bewohner
Mieter in Wien sind durch das MRG an die Hausordnung gebunden. Die wichtigsten Pflichten im Überblick:
- Reinhaltung: Gemeinschaftsflächen (Stiegenhaus, Keller, Hof) sauber halten
- Lärmschutz: Ruhezeiten (Mittagsruhe 12–14 Uhr, Nachtruhe ab 22 Uhr) einhalten
- Müllentsorgung: Abfall korrekt trennen und in die vorgesehenen Behälter werfen
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen: Keller, Waschküche, Fahrradraum nur gemäß Hausordnung nutzen
- Meldepflichten: Schäden (z. B. Wasserschäden, defekte Beleuchtung) unverzüglich der Hausverwaltung melden
- Gäste & Besucher: Verantwortung für das Verhalten von Besuchern
Typische Regelungen in der Wiener Hausordnung
Eine vollständige Hausordnung für Wiener Mehrparteienhaus umfasst mindestens folgende Bereiche:
- Ruhezeiten und Lärmvermeidung
- Reinigungspflichten im Stiegenhaus (Kehrwoche oder Fachbetrieb)
- Nutzung und Pflege der Gemeinschaftsgärten
- Tierhaltung (mit Einschränkungen nach WEG-Beschluss)
- Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen & Gegenständen
- Nutzung der Waschküche (Belegungsplan)
- Parkordnung für Tiefgarage oder Außenstellplätze
- Rauchverbot in Gemeinschaftsbereichen
- Brandschutz (freie Fluchtwege, kein Lagern im Stiegenhaus)
- Urlaubsabwesenheit (Wohnung absichern, Briefkasten leeren lassen)
In 4 Schritten zur rechtssicheren Hausordnung
- Bestandsaufnahme: Bestehende Hausordnung prüfen – ist sie aktuell, vollständig und rechtlich konform nach aktuellem MRG/WEG?
- Überarbeitung & Ergänzung: Fehlende Regelungen ergänzen (z. B. Mülltrennungspflichten nach aktuellem Wiener Mülltrennungsrecht), veraltete Klauseln entfernen
- Beschlussfassung & Kommunikation: Bei WEG-Objekten: Eigentümerversammlung einberufen und Beschluss herbeiführen. Alle Bewohner schriftlich informieren, Hausordnung im Haus aushängen
- Umsetzung & Kontrolle: Facility-Management-Dienstleister für Reinigung, Hausmeisterservice und Dokumentation beauftragen – für lückenlose Einhaltung
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Was tun bei Verstößen gegen die Hausordnung?
Verstöße gegen die Hausordnung müssen von der Hausverwaltung dokumentiert und konsequent geahndet werden. Das empfohlene Vorgehen:
- Schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung
- Gespräch mit dem Mieter und erneute Information über die geltenden Regeln
- Bei wiederholtem Verstoß: Einschaltung eines Rechtsanwalts oder der Schlichtungsstelle der Stadt Wien (MA 50)
- Im Extremfall: Kündigung des Mietvertrags nach § 30 Abs. 2 Z 3 MRG (erheblich nachteiliger Gebrauch)
Eine lückenlose Dokumentation ist dabei entscheidend. Korkisch Facility stellt Hausverwaltungen detaillierte Berichte über Zustand und Sauberkeit der Gemeinschaftsflächen zur Verfügung.
Hausordnung in Wiener Bezirken
Korkisch Facility unterstützt Hausverwaltungen und Eigentümer bei der professionellen Umsetzung der Hausordnung in allen Wiener Bezirken:
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FAQ – Häufige Fragen zur Hausordnung Wien
Ist die Hausordnung rechtlich bindend für alle Mieter?
Ja. Mieter sind nach § 14 MRG verpflichtet, die Hausordnung einzuhalten, sofern diese mit ihrem Mietvertrag übergeben wurde und keine gesetzeswidrigen Klauseln enthält. Bei Verletzung droht eine Abmahnung oder im schwerwiegenden Wiederholungsfall die Kündigung.
Wer erstellt die Hausordnung in einem WEG-Objekt?
In Eigentümergemeinschaften nach WEG beschließt die Eigentümerversammlung die Hausordnung. Die Hausverwaltung bereitet den Entwurf vor und setzt den Beschluss um. Änderungen bedürfen ebenfalls eines Mehrheitsbeschlusses nach § 24 WEG.
Kann die Hausordnung Haustiere verbieten?
Ein generelles Haustierverbot ist nach österreichischer Rechtsprechung nicht zulässig. Ein pauschales Verbot aller Haustiere ist sittenwidrig. Erlaubt sind Regelungen, die störende Tiere oder bestimmte Tierarten in Gemeinschaftsbereichen einschränken. Katzen und Kleintiere dürfen in der Regel nicht verboten werden.
Was gilt für die Stiegenhausreinigung – Kehrwoche oder Fachbetrieb?
Beides ist zulässig. Die Hausordnung legt fest, ob die Bewohner eine Kehrwoche übernehmen oder ob ein professioneller Reinigungsbetrieb beauftragt wird. Bei gewerblich genutzten Gebäuden oder größeren Wohnanlagen empfiehlt sich aus Haftungsgründen immer ein professioneller Dienstleister wie Korkisch Facility.
Welche Ruhezeiten gelten in Wien?
In Wien gilt die allgemeine Nachtruhe von 22:00 bis 06:00 Uhr sowie eine Mittagsruhe von 12:00 bis 14:00 Uhr. Die Hausordnung kann diese Zeiten erweitern, nicht aber einschränken. An Sonn- und Feiertagen gelten verschärfte Ruhezeitregelungen, die in der Hausordnung gesondert verankert werden können.
Wer ist für Schäden in Gemeinschaftsbereichen haftbar?
Grundsätzlich ist die Hausverwaltung für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen verantwortlich. Verursacht ein Mieter oder Bewohner einen Schaden, haftet dieser persönlich. Eine lückenlose Dokumentation durch einen Facility-Management-Dienstleister sichert alle Parteien rechtlich ab.
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