Wer ein Gebäude professionell verwaltet, trägt Verantwortung – gegenüber Eigentümern, Mietern und dem Gesetz. Unzureichende Instandhaltung führt nicht nur zu teuren Folgeschäden, sondern auch zu Haftungsrisiken. Diese Checkliste bietet Hausverwaltungen in Österreich einen strukturierten Überblick über alle wichtigen Maßnahmen – gegliedert nach Saison, Gebäudebereich und gesetzlicher Verpflichtung.
Rechtliche Grundlagen: Was Hausverwaltungen verpflichtend erledigen müssen
Die Instandhaltungspflichten von Hausverwaltungen sind in Österreich durch mehrere Gesetze geregelt:
- WEG 2002 (Wohnungseigentumsgesetz): Die Eigentümergemeinschaft ist für die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses zuständig. Die Hausverwaltung führt diese Maßnahmen durch und organisiert sie.
- MRG (Mietrechtsgesetz): Vermieter sind zur Erhaltung allgemeiner Gebäudeteile auf ortsüblichem Standard verpflichtet – Stiegenhaus, Fassade, Dach, Außenfenster, Leitungen.
- Rücklage (§ 31 WEG): Seit der WEG-Novelle 2022 gilt ein gesetzlicher Mindestbeitrag von € 0,90 je m² Nutzfläche pro Monat. Diese Rücklage ist für künftige Erhaltungs- und Reparaturkosten zweckgebunden.
- Verkehrssicherungspflicht: Hausverwaltungen haften für Schäden, die durch mangelnde Instandhaltung entstehen – etwa bei Sturz durch defekte Stufen oder fehlenden Winterdienst.
Wichtig: Allgemeine Gebäudeteile (Stiegenhaus, Lift, Dach, Fassade, Leitungen, Gemeinschaftsanlagen) fallen in die Zuständigkeit der Hausverwaltung – nicht des einzelnen Wohnungseigentümers.
Frühjahr-Checkliste (März – Mai)
Nach dem Winter zeigt das Gebäude, wo der Schuh drückt. Der Frühjahrscheck ist der wichtigste Kontrolltermin des Jahres.
Dach & Fassade
- ☐ Dach auf Schäden durch Frost, Schneelasten und Sturm prüfen
- ☐ Dachrinnen und Fallrohre reinigen und auf Dichtheit prüfen
- ☐ Fassade auf Risse, Frostschäden und Feuchtigkeit kontrollieren
- ☐ Außenfenster und -türen auf Dichtungen und Funktion prüfen
- ☐ Balkone und Terrassen auf Abdichtung und Geländersicherheit kontrollieren
Außenanlagen
- ☐ Streumaterial vom Winterdienst entfernen und Wege reinigen
- ☐ Grünanlagen: Rückschnitt, Rasenbeginn, Bäume auf Sturmschäden prüfen
- ☐ Außenbeleuchtung prüfen und defekte Leuchtmittel ersetzen
- ☐ Fahrradabstellplätze und Abfallbereiche kontrollieren
Haustechnik
- ☐ Heizungsanlage auf Sommerbereitschaft umstellen
- ☐ Pumpen und Ventile nach Winterbetrieb prüfen
- ☐ Wasseranschlüsse im Außenbereich wieder öffnen und testen
Sommer-Checkliste (Juni – August)
Der Sommer eignet sich für geplante Sanierungen und die Vorbereitung auf den Herbst. Weniger Notfälle – mehr Zeit für proaktive Maßnahmen.
Gebäudehülle & Innenräume
- ☐ Fassadenarbeiten oder Anstrich bei anhaltend trockenem Wetter durchführen
- ☐ Flachdachüberprüfung und Reinigung
- ☐ Stiegenhäuser und Gemeinschaftsflächen auf Sanierungsbedarf prüfen
- ☐ Keller auf Feuchtigkeit und Schimmel kontrollieren
Technische Anlagen
- ☐ Klimaanlagen warten und reinigen (vor Saisonbetrieb)
- ☐ Lüftungsfilter prüfen und tauschen
- ☐ Aufzugswartung nach Plan durchführen
- ☐ Brandschutztüren und -einrichtungen prüfen
Planung
- ☐ Herbst-Winterdienst vertraglich absichern
- ☐ Geplante Sanierungen mit Eigentümergemeinschaft abstimmen
- ☐ Angebote für Winterdienstleistungen einholen
Herbst-Checkliste (September – November)
Der Herbst ist die kritischste Vorbereitungsphase. Was jetzt versäumt wird, kostet im Winter doppelt.
Heizung & Haustechnik
- ☐ Heizungsanlage warten und auf Winterbetrieb vorbereiten
- ☐ Thermostatventile entlüften und prüfen
- ☐ Warmwasserbereitung und Legionellenprüfung durchführen
- ☐ Außenwasseranschlüsse absperren und entleeren
- ☐ Störungsdienstnummer und Notfallkontakte für den Winter aktualisieren
Dach & Außen
- ☐ Dachrinnen nach Laubfall reinigen
- ☐> Dach vor der Frostperiode auf Undichtigkeiten prüfen
- ☐ Streumittel für den Winterdienst bevorraten
- ☐ Beleuchtung Außenbereich auf Wintertauglichkeit prüfen
Grünanlagen
- ☐ Rasenpflege abschließen, Beete winterfest machen
- ☐ Gartenmöbel und -geräte einlagern
- ☐ Bäume auf sturmgefährdete Äste kontrollieren
Winter-Checkliste (Dezember – Februar)
Im Winter zählt Reaktionsschnelligkeit. Die wichtigsten Aufgaben: Verkehrssicherheit und Anlagenüberwachung.
Winterdienst & Verkehrssicherung
- ☐ Schneeräumung und Streuung: Wege, Zugänge, Tiefgarageneinfahrten
- ☐ Dokumentation aller Winterdiensteinsätze (Datum, Uhrzeit, Maßnahme)
- ☐ Eiszapfen an Dachrinnen regelmäßig kontrollieren und entfernen
- ☐ Notbeleuchtung und Sicherheitseinrichtungen prüfen
Heizung & Leitungen
- ☐ Heizungsanlage bei Extremkälte engmaschig überwachen
- ☐ Rohre in unbeheizten Bereichen (Keller, Garage) auf Frostschutz prüfen
- ☐ 24/7-Störungsdienst kontaktbereit halten
Jährliche Pflichtprüfungen – Übersicht
| Anlage / Bereich | Intervall | Zuständigkeit |
|---|---|---|
| Gasheizkessel | Jährlich | Fachbetrieb |
| Aufzug | Jährlich (TÜV) | Fachbetrieb / Sachverständiger |
| Rauch- & CO-Melder | Jährlich | Hausverwaltung |
| Legionellenprüfung | Jährlich | Fachbetrieb |
| Lüftungsfilter | Alle 3–6 Monate | Fachbetrieb / Hausmeister |
| Feuerlöscher | Alle 2 Jahre | Fachbetrieb |
| Blitzschutzanlage | Alle 4 Jahre | Sachverständiger |
| Dachbegehung | Jährlich (Herbst) | Fachbetrieb |
| Elektroanlage (Allgemeinteile) | Alle 5 Jahre | Elektrofachbetrieb |
Mehr zu Wartungsintervallen für technische Anlagen: HKLS-Wartungsintervalle in Österreich: Vorschriften und Best Practices
Dokumentation: Warum sie unverzichtbar ist
Jede durchgeführte Wartung, jede Reparatur, jeder Winterdiensteinsatz muss schriftlich dokumentiert werden. Das schützt die Hausverwaltung im Haftungsfall und gibt der Eigentümergemeinschaft Transparenz über erbrachte Leistungen.
Mindestinhalte einer guten Dokumentation:
- Datum und Uhrzeit der Maßnahme
- Beschreibung der durchgeführten Arbeit
- Name des ausführenden Betriebs oder Mitarbeiters
- Fotos bei Schäden oder Sanierungen
- Unterschrift oder digitale Bestätigung
Digitale Dokumentation – wie wir sie bei Korkisch Facility einsetzen – ermöglicht jederzeit abrufbare Nachweise und erleichtert die Kommunikation mit Eigentümern und Behörden erheblich.
Instandhaltung auslagern: Was spricht dafür?
Viele Hausverwaltungen koordinieren Instandhaltungsmaßnahmen über mehrere Einzeldienstleister – Reinigungsfirma, Haustechniker, Winterdienst, Gartenpflege. Das kostet Zeit, erhöht das Fehlerpotenzial und erschwert die Dokumentation.
Ein ganzheitlicher Facility-Management-Partner übernimmt alle Bereiche aus einer Hand:
- Technische Instandhaltung und 24/7 Störungsdienst
- Gebäude- und Unterhaltsreinigung
- Hausmeister Service Wien: Winterdienst, Grünanlagen, Kleinreparaturen
- Sanierung und Instandsetzung
Das Ergebnis: weniger Koordinationsaufwand, klare Verantwortung, vollständige Dokumentation – und ein Ansprechpartner für alles.
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Instandhaltung Ihres Gebäudes professionell betreuen lassen
Als Wiener Facility-Management-Betrieb übernehmen wir die laufende Instandhaltung Ihrer Wohnanlage oder Ihres Gewerbeobjekts – von der technischen Wartung bis zum Winterdienst, mit digitaler Dokumentation und einem festen Ansprechpartner.
Korkisch Facility Management GmbH
📞 +43 1 595 12 50
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Weiterführende Informationen: Gebäudetechnik Wien, Hausmeister Service Wien und Sanierung Wien – alle Leistungen aus einer Hand.